LG Darmstadt: Ausschlussfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar…

Info vom 14.Okt 2009 in Betriebskosten

Mit Urteil vom 12.12.2008 (Az.: 6 S 182/08) hat das LG Darmstadt entschieden, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter einer Gewerbeeinheit dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten erst über ein Jahr nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zugesandt. Der Mieter weigerte sich darauf hin, die in der Abrechnung ausgewiesenen Nachforderung zu zahlen.

Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter von Wohnraum nicht mehr berechtigt, einen evtl. Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung geltend zu machen, wenn dem Mieter die Abrechnung nach Ablauf von zwölf Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes zugestellt wird. Ist beispielsweise der Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres vereinbart, muss der Vermieter von Wohnraum dem Mieter spätestens zum 31.12. des Folgejahres die formell ordnungsgemäße Bevollmächtigung zugestellt haben. Andernfalls kann der Vermieter den Nachzahlungsbetrag nicht geltend machen.

Anders als im Wohnraummietrecht ist bei gewerblichen Mietverhältnissen eine dem § 556 Abs. 3 BGB entsprechende Regelung nicht vorhanden. In § 578 Abs. 2 BGB ist geregelt, welche Vorschriften über Wohnraum auch auf die gewerblichen Mietverhältnisse Anwendung finden. Ein Verweis auf § 556 BGB ist dort gerade nicht vorgesehen. Das Landgericht hat hierzu jedoch ausgeführt, dass aus dieser Tatsache allein nicht der Schluss gezogen werden kann, dass die Nichtnennung dieser Norm in § 578 BGB auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers beruht. Eine unabsichtliche Lücke im Gesetz könne somit nicht ausgeschlossen werden, so dass die so entstandene Lücke durch eine entsprechende (analoge) Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB zu schließen sei. Die Interessenlage des Gewerbemieters ist auch mit der des Wohnraummieters vergleichbar. Auch der gewerbliche Mieter müsse vor allzu spät erhobenen Betriebskostenabrechnungen geschützt werden. Eine unterschiedliche Behandlung gegenüber dem Wohnraummieter sei somit nicht gerechtfertigt.

Da der Vermieter vorliegend die Abrechnung über ein Jahr nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes erstellt hatte, hat das Landgericht die Klage des Vermieters abgewiesen. Diese Entscheidung ist auch rechtskräftig, da der Vermieter die vom Landgericht zugelassene Revision nicht eingelegt hat.

Die Frage, ob § 556 Abs. 3 BGB auch auf gewerbliche Mietverhältnisse analog anzuwenden ist, ist in der instanzgerichtlichen Rechtssprechung umstritten. Der BGH hat diese Frage bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden. Neben dem LG Darmstadt hat sich auch das AG Wiesbaden (NZM 2006, 140) für eine analoge Anwendung der Norm entschieden. Das OLG Köln (ZMR 2007, 115), das OLG Düsseldorf (ZMR 2008, 206), das KG (NZM 2008, 128) und das LG Nürnberg (ZMR 2008, 800) haben eine analoge Anwendung hingegen abgelehnt.

Bis zur einer Entscheidung des BGH zu dieser Frage ist jedem Vermieter und auch Verwalter nur anzuraten, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB einzuhalten und dem Mieter die Betriebskostenabrechnung vor Ablauf der Jahresfrist zu übersenden.

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